Certificatul de urbanism – primul pas în procedura autorizării lucrărilor

Fie că ești dezvoltator imobiliar, fie că ești persoană fizică interesată să demareze lucrări de construire sau lucrări de desființare a unei construcții existente, trebuie să demarezi procedura administrativă de autorizare. Primul pas în procedura autorizării lucrărilor începe cu depunerea cererii pentru emiterea certificatului de urbanism. Certificatul de urbanism este un act important atât pentru proprietar, cât și pentru potențialul cumpărător sau alte persoane interesate, deoarece oferă informații valoroase și complete despre regimul imobilului.

În acest articol vom explica pe scurt implicațiile juridice ale certificatului de urbanism pentru solicitant și ce trebuie avut în vedere anterior demarării unui demers legal.

Ce este certificatul de urbanism?

Ulterior intrării în vigoare a Noului Cod al Amenajării Teritoriului și Urbanismului (CATUC) au intervenit anumite modificări importante și cu privire la reglementarea certificatului de urbanism.

Potrivit definiției din Legea nr. 169/2026 privind CATUC, de regulă, certificatul de urbanism (CU) este un act administrativ individual prin care autoritatea administrației publice locale asigură informarea solicitantului cu privire la reglementările, permisiunile și restricțiile în vigoare, la data emiterii acestuia, stabilite prin documentațiile de amenajare a teritoriului, documentațiile de urbanism (PUGZM, PUG, PUZ, PUD) şi prin alte acte normative incidente, aplicabile imobilului sau imobilelor care fac obiectul solicitării.

Certificatul de urbanism este de mai multe feluri în funcție de scopul solicitării:

• a) certificat de urbanism pentru informare;
• b) certificat de urbanism pentru operaţiuni cadastrale;
• c) certificat de urbanism pentru construire/desfiinţare pentru clădiri şi amenajări;
• d) certificat de urbanism pentru construire/desfiinţare de lucrări inginereşti;
• e) certificat de urbanism pentru construcţii cu caracter special.

Orice CU este alcătuit din trei părți obligatorii: regimul juridic al imobilului, regimul economic al imobilului și regimul tehnic al imobilului. De asemenea, CU cuprinde și informaţiile cunoscute de autorităţile administraţiei publice locale privind traseele, amplasarea, calitatea şi capacitatea reţelelor edilitare din zona imobilului şi, în anexă, extras din sistemul GIS cu reţelele edilitare, precum și elemente privind planul de încadrare în documentaţia de urbanism aplicabilă.

Certificatul de urbanism poate fi emis nu doar către proprietarul imobilului, ci oricărui solicitant interesat în cunoaşterea datelor şi a reglementărilor, permisiunilor şi restricţiilor cărora îi este supus respectivul bun imobil. În acest sens, atunci când completezi formularul tipizat aprobat de MDLPA pentru emiterea CU, trebuie să precizezi cu atenție scopul pentru care dorești emiterea certificatului de urbanism. Astfel, este indicat să analizezi anterior depunerii cererii toate implicațiile juridice.

La ce pot utiliza certificatul de urbanism – primul pas în procedura autorizării lucrărilor și due diligence

Certificatul de urbanism nu conferă dreptul de executare a lucrărilor de construire sau desfiinţare, ci reprezintă doar primul pas în procedura administrativă de autorizare, în vederea emiterii autorizației de construire (AC) și demarării lucrărilor de șantier.

Este bine de știut că certificatul de urbanism nu este utilizat doar de către factorii implicați în domeniul construcțiilor (beneficiarul, proprietarul/administratorul, utilizatorul, investitorul, dezvoltatorul, proiectanţii, verificatorii de proiecte şi experţii tehnici, executanţii, factorii cu atribuţii de urmărire şi control, factorii cu atribuţii de avizare şi autorizare).

Certificatul de urbanism pentru informare nu conţine informaţii particularizate în raport cu un scop anume (operațiuni cadastrale, construire, desființare etc.), ci informaţii generale despre imobilul analizat și se emite la cererea oricărei persoane fizice sau juridice.

Astfel, este recomandat ca anterior achiziției unui imobil – teren sau clădire – partea interesată să solicite de la autoritățile publice locale un CU pentru informare, pentru a afla informații legate de: drepturile reale şi servituţile de utilitate publică care grevează imobilul, situarea în intravilan sau extravilan, dacă imobilul este încadrat în vreo zonă protejată, interdicţiile definitive sau temporare de construire, dacă imobilul este înscris în lista cuprinzând monumentele istorice din România şi asupra căruia, în cazul vânzării, este necesară exercitarea dreptului de preempţiune a statului potrivit legii, folosința actuală a imobilului potrivit documentațiilor de urbanism, funcţiunile permise sau interzise, precizarea documentaţiei de urbanism în vigoare la data emiterii, a numărului hotărârii de aprobare, unităţii teritoriale de referinţă, zonei sau subzonei funcţionale, procentului de ocupare a terenului, coeficientului de utilizare a terenului, dimensiunilor minime şi maxime ale parcelelor etc.

Ce pot face dacă un certificat de urbanism este nelegal?

Proprietarul imobilului care dorește să demareze lucrările de construire se poate confrunta uneori cu situația în care certificatul de urbanism încadrează greșit imobilul într-o anumită documentație de urbanism (fie pentru că aceasta nu este aplicabilă teritorial sau pentru că a fost abrogată sau a expirat) sau într-o zonă de protecție/protejată, impune restricții eronate de construire (calculul POT sau CUT este greșit) sau interzice folosința imobilului în scopul avut în vedere de solicitant.

Toate aceste exemple, întâlnite în practică, pot bloca dezvoltarea imobiliară și genera prejudicii materiale sau morale proprietarului. În aceste situații, trebuie demarate demersuri legale împotriva certificatului de urbanism.

În acest sens, primul pas este reprezentat de formularea unei plângeri prealabile adresate autorității emitente a certificatului de urbanism, prin care să i se explice acestea argumentele juridice pentru care se impune revocarea, în tot sau în parte, a certificatului de urbanism. Această etapă procedurală este, ca regulă, obligatorie conform Legii contenciosului administrativ nr. 554/2004.

Al doilea pas intervine în situația unui răspuns nefavorabil la plângerea prealabilă sau în cazul lipsei unui răspuns și presupune redactarea și depunerea unei acțiuni pentru anularea totală sau parțială a certificatului de urbanism nelegal.

În situația în care acțiunea se admite, autoritatea publică nu va mai putea să emită noi certificate de urbanism care conțin mențiunile vătămătoare și prejudiciabile ce au făcut obiectul procesului.

Prin stabilirea unei strategii pre-litigioase și litigioase coerente împreună cu clientul, procesele pot fi evitate sau, măcar, controlate pe cât posibil. Scopul final este securizarea dezvoltării imobiliare și securizarea investiției, prin protejarea dreptului de proprietate privată în armonie cu interesul public.

Dacă un certificat de urbanism te-a prejudiciat prin restricțiile impuse sau dacă dorești să fii sigur că proiectul imobiliar pe care ți-l propui este realizabil, lasă-ne un mesaj cu problema ta, pentru a programa la o consultație juridică cu av. Ștefan CĂLIN.