Arii de practică

Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), dezvoltatorii imobiliari și ceilalți actori implicați în „viața” proiectului imobiliar trebuie să se alinieze la noile modificări legislative. Reglementările din acest domeniu sunt tehnice, uneori contradictorii, astfel că necesită interpretarea coroborată a legilor speciale (ex.: protejarea monumentelor istorice, spațiile verzi, siguranța la incendiu etc.) și a actelor normative emise la nivel central sau local. Diversitatea problemelor ce pot apărea în practică reclamă o abordare prudentă, pentru securizarea proiectului.

Relația cu autoritățile publice este esențială pentru evitarea blocajelor în procedura de autorizare și până la recepția lucrării, motiv pentru care corespondența oficială trebuie să respecte strict legislația și strategia clientului.

În situația nefericită în care autoritatea publică refuză nejustificat să emită actul sau chiar emite nelegal acte administrative individuale (CU, AC etc.) sau normative (PUG, PUZ), acțiunile judiciare devin o necesitate, iar strategia procesuală trebuie atent stabilită. Respectarea termenelor procedurale de contestare este indispensabilă.

Situații frecvente

• Primarul refuză eliberarea autorizației de construire, deși documentația e completă, caz în care ai nevoie de acțiune judiciară pentru obligarea primarului la emiterea actului.
• Este emis un certificat de urbanism care conține prevederi nelegale (zone de protecție, avize inutile, PUZ-uri eronate etc.), caz în care trebuie să introduci acțiune pentru anularea certificatului de urbanism.
• Pe parcursul procedurii de autorizare administrația publică locală impune obținerea unui acord, aviz sau alt act suplimentar, neinclus în certificatul de urbanism, ceea ce conduce la blocarea procedurii de autorizare – se impune anularea acestui act vătămător în instanță.
• Clientul dorește anularea unei prevederi din planul urbanistic general (PUG) sau dintr-un plan urbanistic zonal (PUZ) care nu a ținut cont de situația imobilului la momentul elaborării.
• Clientul dorește despăgubiri de la administrația publică locală pentru prejudiciile materiale/morale cauzate în materie de urbanism.
• Clientul a fost sancționat de ISC sau de alte organe de control pentru încălcarea unor norme în materie de urbanism și dorește să conteste sancțiunea nelegală.

În activitatea administrației pot fi emise diverse acte nelegale: procese verbale de contravenție, sancțiuni ANPC, decizii de impunere ale ANAF, sancțiuni disciplinare aplicate funcționarilor publici, sancțiuni CNCD, măsuri dispuse de CNA etc. Solicitarea anulării acestor acte administrative nelegale este modalitatea prin care instanța înlătură vătămarea produsă.

În cazuri urgente în care actul nelegal ar bloca activitatea clientului se impune formularea unei acțiuni pentru suspendarea temporară a actului administrativ vătămător. Astfel paguba iminentă este evitată pentru moment.

În funcție de situație, formularea unei plângeri prealabile este obligatorie. Acțiunea judiciară poate viza obligarea autorității publice la emiterea actului sau la îndeplinirea unei operațiuni administrative, anularea totală sau parțială a actului administrativ, repararea prejudiciului material sau moral, obligarea autorității publice să încheie contractul la care reclamantul este îndrituit etc.

Situații frecvente

• Clientul dorește anularea unui act administrativ nelegal emis de diversele autorități publice (ANAF, ANPC, primar, CNCD, CNA etc.).
• Clientul dorește suspendarea actului administrativ nelegal.
• Clientul dorește obligarea autorității publice la emiterea unui aviz sau îndeplinirea altei operațiuni administrative pe care refuză să o efectueze, blocând astfel emiterea actului administrativ final.
• Clientul dorește despăgubiri materiale sau morale pentru a repara prejudiciul produs de un act administrativ.

Domeniul real estate implică atât o latură de business, cât și o latură juridică. Contractele utilizate trebuie atent redactate, pentru a evita viitoare litigii și prejudicii de imagine. Promisiunile de vânzare-cumpărare (antecontractele), contractele de vânzare, contractele de ipotecă și alte instrumente juridice contractuale trebuie să fie pregătite cu luarea în considerare a noilor norme care protejează consumatorul final.

Consultanța juridică presupune analiza soluțiilor juridice optime, atât în relația cu partenerii contractuali, cât și cu oficiile teritoriale de cadastru și carte funciară. Drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea. Respingerea înscrierii dreptului în cartea funciară se supune unei proceduri de contestare speciale, cu termene stricte.

Efectuarea unei analize juridice de due dilligence este recomandată anterior achiziționării unui teren, iar informațiile analizate trebuie să ofere perspective multiple pentru o imagine cât mai realistă a tranzacției: drept civil, dreptul urbanismului, litigiile cu privire la teren și alte elemente ce pot influența prețul.

Situații frecvente

• Redactarea unor contracte utilizate de către dezvoltatorii imobiliari în relația cu clienții sau partenerii contractuali.
• Contestarea refuzului OCPI de înscriere a dreptului real în carte funciară.
• Efectuarea unei analize de due diligence anterior achiziției unui teren.

În relațiile comerciale ce se nasc între două sau mai multe societăți pot apărea diverse dispute izvorâte din contract sau din fapta ilicită producătoare de prejudicii a unei societăți. În acest caz, complexitatea disputelor poate fi ridicată, în funcție de domeniul tehnic avut în vedere. Strategia juridică trebuie să ofere claritate pentru judecător sau pentru tribunalul arbitral.

În interiorul societății comerciale, pot apărea numeroase dispute între asociați și administrator, între asociați sau chiar între administratori. Consultanța pre-litigioasă și litigioasă reduce riscurile defavorabile pentru societate, pentru shareholders și pentru stakeholders.

Totodată, înființarea unor noi societăți comerciale implică redactarea cu atenție a actului constitutiv și a pactelor extrastatutare (shareholders agreement), particularizate la relațiile de afaceri înțelegeri între asociați. De asemenea, pe parcursul funcționării societății, legea sau situația concretă poate impune modificarea actului constitutiv (cesiunea de părți sociale, decesul unui asociat, fuziunea cu alte societăți etc.). În toate aceste cazuri, documentația depusă la ONRC trebuie să fie riguros pregătită din punct de vedere juridic.

Situații frecvente

• Litigii cu partenerii contractuali.
• Litigii apărute în interiorul societății între asociați și administrator, între asociați sau chiar între administratori, atragerea răspunderii administratorului.
• Redactarea și modificarea actelor constitutive și ale pactelor extrastatutare (shareholders agreement).

În faza atribuirii contractului de achiziție publică pot exista diverse acte nelegale ale autorității contractante, soldate cu atribuirea contractului unui operator neperformant, care a săvârșit abateri grave sau a cărui ofertă este viciată într-un alt mod. În acest caz, este necesară respectarea temeinică a normelor procedurale pentru depunerea contestației la CNSC și ulterior, dacă este cazul pentru formularea plângerii la Curtea de Apel.

Legea permite inclusiv formularea unei intervenții voluntare pentru sprijinirea poziției unei părți, atunci când, de exemplu, ofertantul declarat câștigător dorește menținerea și definitivarea clasamentului.

În faza executării contractului de achiziție publică, pot apărea dispute, iar specificul reglementării achizițiilor publice impune soluții atent stabilite împreună cu clientul. Regulile procedurale sunt, de asemenea, specifice.

Situații frecvente

• Formularea unei contestații sau intervenții voluntare la CNSC.
• Răspunsuri la clarificările solicitate de autoritatea contractantă în procedura de atribuire.
• Formularea unei plângeri sau intervenții voluntare la Curtea de Apel.
• Litigii izvorâte din executarea contractelor de achiziție publică.

Executarea silită apare atunci când debitorul nu își mai execută obligațiile voluntar. Pentru creditor, poate însemna speranța de recuperare a creanței. Pentru debitor, dimpotrivă, contestația la executare poate însemna o ultimă șansă. Procedura civilă este în ambele cazuri elementul esențial pentru valorificarea drepturilor substanțiale.

În cazuri urgente, se poate solicita instanței inclusiv suspendarea executării silite, moment ce oferă o „gură de oxigen” debitorului. De asemenea, executarea silită se poate suspenda și conform Legii dării în plată, iar creditorul poate contesta notificarea debitorului.

Situații frecvente

• Demararea procedurii de punere în executare a unui titlu executoriu.
• Contestație la executare și suspendarea executării silite.
• Darea în plată în vederea suspendării executării silite sau, după caz, contestarea notificării de dare în plată la instanță.

Dreptul civil este vast și acoperă o multitudine de raporturi juridice: de la contracte de superficie, de antrepriză sau de arendă până la solicitarea despăgubirilor pentru încălcarea reputației și imaginii unei persoane juridice. Redactarea unui contract bun este întotdeauna preferabilă unui litigiu viitor.

Exproprierile realizate de autoritățile publice pentru efectuarea lucrărilor de interes public pot să antreneze litigii vizând cuantumul inferior al despăgubirii oferite persoanei de drept privat sau, în anumite cazuri, contestarea altor acte nelegale din procedura exproprierii.

În cazul în care terenul clientului a fost preluat abuziv în perioada regimului comunist, legile privind reconstituirea dreptului de proprietate și repararea prejudiciilor produse de statul comunist implică litigii pentru securizarea dreptului de proprietate.

Situații frecvente

• Redactarea sau revizuire de contracte.
• Acțiuni judiciare pentru neexecutarea obligațiilor contractuale sau pentru răspundere civilă delictuală.
• Contestarea cuantumului despăgubirilor oferite pentru expropriere.
• Litigii pentru reconstituirea dreptului de proprietate și demersuri la autorități în acest sens.
• Tranzacții pentru stingerea litigiilor.

Cei care creează frumos sau ingenios merită o protecție juridică specifică (mărci, drepturi de autor, modele de utilitate, programe software etc.), astfel încât să fie răsplătiți pentru munca depusă.

Protecția juridică implică atât demersurile legale pe lângă organismele competente, cât și apărarea în instanță a ideii autorului. Pentru unele persoane fizice sau juridice, implicațiile financiare ale unor asemenea litigii sunt considerabile, pe lângă latura nepatrimonială inerentă.

Situații frecvente

• Înregistrare de mărci și alte forme de protecție.
• Litigii referitoare la mărci, la drepturile de autor, la modelele de utilitate sau alte forme de protecție.